半年多來，千方百計保交樓、穩(wěn)民生，是房地產領域面臨的重要任務。在國內首創(chuàng)保交樓“4+1”模式的河南鄭州市推進狀況如何？“保交樓”項目復工了嗎？購房者是否滿意？
房企流動性吃緊、項目延期交付、購房者失去信心……去年以來，爛尾樓事件頻發(fā)，房地產市場出現下行態(tài)勢。各地各部門圍繞“保交樓、穩(wěn)民生”工作，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持法治化、市場化原則，壓實企業(yè)自救主體責任，落實地方政府屬地責任，切實維護購房人合法權益。
當前，河南省用好用足專項借款，積極爭取國家2000億元免息再貸款傾斜支持，落實金融“三支箭”組合支持政策，著力保優(yōu)質房企、保優(yōu)質房地產項目，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式轉型，推進“保交樓”項目應交盡交、能交快交。實際建設情況究竟怎么樣？經濟日報記者近日深入采訪了鄭州多個“保交樓”項目。
要速度更要質量
業(yè)主余永梅再次來到鄭州市金水區(qū)“名門翠園”項目4號地施工現場時，眼前的場景讓她露出了久違的笑容，只見工人們正忙著安裝調試電梯、公共區(qū)域保潔等建設收尾工作。
得知自家房子月底就可以完成交付，余永梅長舒了一口氣——這一天，等了近3年。記者了解到，按照原合同約定，該項目本該在2020年5月份完成交付，至今已經延期近3年。
“當時，買這個房子是為了孩子上小學，家里七拼八湊交了首付。如今，孩子都上小學二年級了?！庇嘤烂犯嬖V記者，由于房子遲遲無法交付，孩子入學又迫在眉睫，一家人只好先租住在新房附近。“每月房租2000元，房貸3000元，壓力很大，我們每天都在期盼房子交付。”余永梅說。
好好的項目為何延期3年？樓盤交付同時能否做到保質保量？記者懷揣著疑問采訪了項目負責人汪玉林。
汪玉林告訴記者，受房地產市場下行、洪災疫情疊加等多重因素影響，企業(yè)銷售回款不暢、新增融資受阻，資金鏈出現問題，致使該項目因現金流斷裂被迫停工?！叭ツ?月初，在區(qū)政府平臺公司融資以及保交樓專項借款的幫助下，我們才正式復工，計劃將項目涉及的5個地塊在年底前全部交付?！蓖粲窳终f。
采訪中，余永梅在一旁認真觀察起小區(qū)綠化及道路鋪設情況。“雖說房子被納入保交樓項目讓我們松了一口氣，但趕進度會不會影響建設標準和質量成了新的擔憂?！庇嘤烂犯嬖V記者，業(yè)主們經常會到施工現場轉轉，有時還自發(fā)輪流監(jiān)督?！艾F在看來，房子質量并沒有下降，小區(qū)綠化也很美觀，我們下半年就能住進來了！”余永梅的肯定讓汪玉林臉上多了笑意。
對于如何更好惠及購房群眾，推進“保交樓”項目應交盡交、能交快交，鄭州金水區(qū)豐慶路街道黨工委書記喬戰(zhàn)峰表示，“我們除了用好確保樓盤交付所需的資金外，后續(xù)也將協調相關職能部門更多政策配套。復工之前，業(yè)主們的訴求一致，目標都是交房；復工之后，由于各地塊交付進度不一致，業(yè)主們有了房產證、違約金等更多訴求，這就需要相關部門或政策的配合，讓保交樓畫上完美句號”。
數據顯示，2022年，鄭州強力推進保交樓和安置房建設。全國首創(chuàng)保交樓“4+1”模式，落實支持資金300多億元，全市保交樓項目實質性復工95%以上；列入河南省問題樓盤臺賬的“辦證難”“配套設施不完善”兩類項目全部化解；新建成安置房2565萬平方米、回遷安置群眾15.3萬人。
政府企業(yè)形成合力
“2019年底項目開建以來，盡管因疫情、洪災等多重因素影響導致施工放緩，但我們沒有真正停工過。”在鄭州市二七區(qū)“鄭州華僑城”項目建設現場，項目負責人梁萬春告訴記者，“被納入‘保交樓’項目的1號院、2號院、3號院共涉及2100余戶。目前，1號院、2號院已交付完成，3號院也將于本月底完成交付?！?/span>
項目建設的快速進展離不開政府幫助?！?022年下半年，我們申請了1.5億元的專項借款用于項目建設，有效加快了保交樓的建設進程。”梁萬春向記者介紹，除了充足的資金保障之外，項目周邊道路的規(guī)劃建設、學校新校區(qū)的選址建設，以及金水河修復工程等配套基礎設施，也在政府主導下穩(wěn)步推進。
一個又一個熱火朝天的建設場景、一串又一串移交業(yè)主的新房鑰匙……點點滴滴不僅讓市場重新恢復信心，也讓“鄭州華僑城”逐漸轉入良性循環(huán)。“剛剛過去的2月份，我們的房源銷量達100余套，資金回流也足以償還1.5億元的專項借款?！绷喝f春說。
為推動交房工作順利開展，河南還建立了“交房即交證”不動產登記服務新模式，從源頭上消除了交房與交證不同步帶來的弊端。今年1月1日起，河南所有城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內新取得國有建設用地使用權的預售商品房項目全面實施“交房即交證”，以切實解決群眾關切的不動產權證“辦證難”，優(yōu)化營商環(huán)境，提升群眾獲得感與滿意度。
如果說，政府的幫助是“鄭州華僑城”保交樓進程的催化劑，那么，鄭州新密市“春城華府”二期項目保交樓的發(fā)展就是房企風險自救的典范。
在“春城華府”二期項目建設現場，170余名工人有序忙碌著。記者觀察到，11幢樓房主體已經基本完工，工程進入內粉施工階段?！绊樌脑?，今年10月份將全部交付。”項目負責人楚廣建說。
“春城華府”二期項目于2017年開建，原定最晚交付時間在2019年12月底。談及項目延期原因，楚廣建告訴記者，2018年底開始，受房地產市場波動影響，企業(yè)的銷售回款少之又少，項目建設也斷斷續(xù)續(xù)。新冠疫情暴發(fā)后，企業(yè)處境更為艱難，項目建設“干干停停，一年施工不到3個月”。
停工狀態(tài)下，不斷疊加的銀行利息、證件延續(xù)的費用、一期項目的配套建設等，不斷消耗著企業(yè)為數不多的資金。“疫情3年，我們通過一期項目的車位及儲藏室低于市場價售賣回款的方式活了下來?！背V建向記者舉了個例子，為了自救，市場價不低于10萬元、成本不低于4萬元的車位，他們最終以3萬元價格售出。
僅僅活下來還不夠，如何讓停滯的項目盡快復工是楚廣建不得不思考的問題?！叭ツ?月份，我們通過處置未建的26號樓130余套房子，整合優(yōu)良資產，盤活了3000萬元用于剩余10幢房子的建設，項目得以全面復工?！背V建告訴記者，今年以來，企業(yè)銷售也逐步向好，回款越來越多。
一樓一策工作機制
記者見到“翰林華庭”項目負責人萬霄時，他正通過電話溝通輾轉于多個銀行之間協商貸款事宜?！敖裉爝€沒有談好，明天準備換一家銀行再談?！?/span>
“翰林華庭”項目是鄭州市2015年就已停工的典型爛尾樓工程。2021年3月份，在政府支持下，萬霄所在的陜西林榮森實業(yè)有限公司對項目原公司河南盈瑞置業(yè)有限公司進行了不良資產收購，計劃盤活這一項目。萬霄記得很清楚，剛剛收購“翰林華庭”項目時，施工現場鋼筋裸露，樓房主體僅蓋了一半。
項目建設“百廢待興”，為何仍愿意接手？萬霄向記者解釋了3點原因：一是作為“老”爛尾樓，政府前期做過大量摸底，有保證；二是項目本身有復活的價值；三是項目問題以債務為主，并不十分棘手。接手之后，萬霄首先從債務問題入手，花費一年半時間解決了項目遺留問題?！爱敃r未交付的房子有650余戶，我們通過與業(yè)主和談、補償錢款等方式清退了600余戶，目前，等待項目交付的業(yè)主還有50余戶?！眴柤绊椖窟M展狀況，萬霄坦言，“項目即將面臨資金不足的困境。我們收購時房地產形勢還不錯，原計劃投入3億元用于盤活項目，但具體實施以來，我們陸續(xù)已投入8億元，目前仍沒有回款”。
持續(xù)性投入為何不用銷售回款呢？“其實預售也可以賣，但我想把這個項目做成現房銷售，徹底去掉‘爛尾樓’這個標簽?！泵鎸τ浾叩囊蓡?，萬霄解釋道。
“預計項目今年底可以建成現房，還需要3億元資金支撐。目前來看，現有資金僅夠支撐兩個月左右?！比f霄坦言，擺在面前的路只有兩條：一是金融機構貸款，二是保交樓專項借款。然而，具體操作中兩條路都不順暢。由于項目是出了名的爛尾工程，盡管換了新的投資方，拿出了證件齊全的資料，解決了所有遺留問題，但有“污點”的公司仍因“不符合要求”不被銀行所接受。
可以申請保交樓專項借款嗎？對于記者的追問，萬霄表示，由于前期進行了房款清退，鄭州市住房保障和房地產管理局有記錄的網簽數據僅有50余戶，按照規(guī)定，僅能申請50戶的專項借款。這對于項目建設所需資金來說，杯水車薪。萬霄坦言，推進保交樓工作的各項政策舉措有力激發(fā)了有關企業(yè)活力，但在實際運作中，企業(yè)仍不時面對部分金融機構過度避險，對民企融資力度不強的困難。在加強監(jiān)管的前提下，若能進一步靈活變通專項借款條件限制，企業(yè)將更有信心確保項目建設的完成與交付。
河南各地已組建了金融機構深度參與“一樓一策一專班一銀行”工作機制，共同研究問題樓盤金融幫扶措施：對列入臺賬的問題樓盤項目逐一明確牽頭銀行；對梳理出樓盤項目、資金需求，指導牽頭銀行研究幫扶方案，制定幫扶措施，做好戰(zhàn)略重組、新增開發(fā)貸款、按揭貸款等金融支持；對部分地方難以解決的問題，積極協調監(jiān)管部門和上級金融機構分析支持政策，研究化解辦法。
今年2月召開的河南省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議還明確提出，圍繞第一批專項借款項目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目標，發(fā)揮“一樓一策一專班一銀行”機制作用，以周保月、以月保季、以季保年，確保按時間節(jié)點完成目標任務。（記者 夏先清 楊子佩）
點評
打好“保交樓”這場攻堅戰(zhàn)
保交樓已成為一場等不得、輸不起且必須打贏的硬仗。住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示，關于房地產有這樣一個概括：“456”，即房地產的相關貸款占銀行信貸的40%，房地產的相關收入占地方綜合財力的50%，居民財富60%在住房上，可以說牽一發(fā)動全身。
保交樓是穩(wěn)民生的需要，不少群眾買房背負很大貸款壓力，盡快實現保交樓才能保持社會穩(wěn)定。保交樓是穩(wěn)金融安全的需要，房地產行業(yè)沉淀著100多萬億元的銀行貸款和金融資產，盡快實現保交樓可以最大程度降低金融資產風險。保交樓是穩(wěn)就業(yè)的需要，房地產涉及行業(yè)多，產業(yè)鏈條長，安置了大量人員就業(yè)，實現保交樓有助于解開債務鏈，穩(wěn)定就業(yè)。保交樓是穩(wěn)發(fā)展的需要，保交樓工作做得好，會激活終端需求，增強人們購房信心，實現經濟順暢運轉。
全力保交樓需要社會各方加強協作，合力解題。
地方政府需發(fā)揮更加積極的作用，主動應對、協同推進，通過成立專項基金等方式，紓困出險房企、盤活不良資產；對符合條件的保交樓項目加快辦理各項證件，減少時間拖延帶來的風險，并對業(yè)主相關訴求找到合理化解的辦法；因地制宜，推出“一樓一策”“一對一幫扶”等舉措。
金融與監(jiān)管部門需積極做好金融服務，不斷擴容市場融資的政策“工具箱”，對房地產企業(yè)加大配套融資支持，不抽貸、不斷貸、不壓貸，合規(guī)的不拒貸；支持房地產項目收購，鼓勵優(yōu)質企業(yè)進入；加強對系統(tǒng)重要性優(yōu)質房企的資金支持力度，緩解房企流動性壓力。
房地產企業(yè)是“保交樓”的責任主體，處在整個產業(yè)鏈條的重要位置，應承擔更大責任。例如，積極處置資產、多方籌措資金、努力提升工程進度等。相信通過大家不懈努力，保交樓攻堅戰(zhàn)一定會取得勝利，實現各方共贏。（張進才 作者系河南省社會科學院商業(yè)經濟研究所所長）
